A Carteira de Fundos Imobiliários do Safra apresentou valorização de 4,93% desde 7 de abril, quase um ponto porcentual acima do Ifix. Entre os principais destaques do mês estão os fundos de logística da VBI (LVBI11) e da Vinci (VILG11).

Os gestores do VILG informaram que os efeitos da crise foram bastante limitados no fundo no mês de abril. Eles tiveram uma redução no nível de inadimplência líquida, de 2,3% em março para 0,8% em abril. O fundo, entretanto, concedeu diferimentos a locatários que totalizam 9,0% da receita prevista para o mês de abril, que serão pagos nos meses subsequentes, com a incidência de juros de mora de 1,0% ao mês sobre o valor devido.

O entendimento da gestão é que além de uma situação confortável em termos de liquidez, o fundo apresenta um portfólio diversificado em termos de localização e 38% da receita de aluguel proveniente de locatários do e-commerce, setor que possui menor potencial de impacto.

Sobre o LVBI, o fundo havia decido reter parte dos rendimentos de março para que, de uma forma conservadora, seja mantida uma maior linearidade nas distribuições aos cotistas, caso a carteira do fundo fosse eventualmente impactada. Em janeiro, um dos locatários do ativo em Itapevi deu início à devolução da área ocupada, elevando a taxa de vacância do empreendimento para 36%.

O aumento da vacância não impactará a receita imobiliária do fundo, uma vez que há um acordo com o antigo proprietário do imóvel de uma renda mínima garantida para o ano de 2020.

A nossa equipe não promoveu alterações na carteira para maio. A maior exposição continua no setor de escritórios, e a menor ainda é em shoppings. O dividend yield projetado para a carteira no ano está em 7,8%. Veja o portfólio completo abaixo.

fii.png

O Ifix, índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários, apresentou valorização de 4,39% no mês de abril, enquanto o Ibovespa, principal índice de ações do país, subiu 10,25%. O CDI, considerada a taxa livre de risco no mundo dos investimentos, registrou 0,28%, ao passo que o IMA-B, que registra o desempenho dos títulos públicos atrelados à inflação, caiu 1,31% no período.

Panorama de 2019

De acordo com a Cushman & Wakefield, o ano passado teve resultados menos expressivos em termos da vacância dos escritórios em São Paulo, após um desempenho forte em 2018, quando o mercado imobiliário em São Paulo registrou a maior absorção líquida nos últimos cinco anos. 

Uma das razões, segundo a consultoria, seria o aumento do preço pedido pelos locadores, principalmente em regiões premium, e também pela falta de espaço em edifícios em regiões centrais. Como houve um forte crescimento das locações em regiões de alta qualidade, a concentração do espaço vago em São Paulo está agora localizada em regiões onde o preço não está tão alto. O preço médio pedido ficou praticamente estável na comparação anual. Além disso, a região da avenida JK teve a maior absorção líquida e terminou o ano com uma taxa de vacância de 1,4%, a menor da cidade.

No setor de galpões industriais, a projeção de um 2019 positivo de concretizou: foram entregues mais de 100 mil m² contra os anos anteriores, e a taxa de vacância caiu fortemente ao longo do ano.

Assim, os 505,7 mil m² de novos parques logísticos adicionados ao estoque ficaram divididos entre Sul e Sudeste, regiões que tiveram uma forte demanda por galpões com as melhores amenidades. De acordo com a consultoria, esses empreendimentos foram desenvolvidos principalmente para empresas de varejo e atacado, com o objetivo de ampliar ou melhorar suas operações nos centros logísticos do país.