O time de análise da Safra Corretora iniciou nesta semana a cobertura de Melnick (MELK3), que estreou na Bolsa de Valores há dois meses. Com preço-alvo em R$ 15,40 para 2021, a ação da construtora gaúcha tem potencial para dobrar de preço em relação ao nível atual.

O preço justo foi calculado a partir do valor patrimonial total de R$ 3,2 bilhões estimado para a empresa, considerando ativos da companhia mais o valor presente do fluxo de caixa futuro, explica nosso analista Luiz Peçanha.

A empresa está sendo negociada atualmente a 1,3 vez o valor patrimonial projetado no ano que vem, mais barata do que a média de 1,5 vez do setor.

Para nossos especialistas, a Melnick é uma das melhores construtoras residenciais do país, fruto do seu foco implacável em lucratividade, que está acima das metas de volume.

E vale dizer que, mesmo assim, a empresa conseguiu atingir a posição de liderança na região metropolitana de Porto Alegre.

Entre os principais catalisadores para as ações da empresa estão os novos lançamentos previstos e uma queda adicional nas taxas de financiamento habitacional. A tese de investimento para Melnick é principalmente orientada por quatro pilares:

Liderança regional

Posição de liderança e marca top of mind apoiará as vendas da empresa no próximo ciclo de lançamentos. A Melnick ocupou a primeira posição no segmento imobiliário em 2019 e 2018, no ranking da Revista Amanhã. Assim, com 23% de participação de mercado na região metropolitana de Porto Alegre, a empresa está bem posicionada para capturar as tendências positivas que estão impulsionando o setor imobiliário.

Além disso, dada a credibilidade e histórico da empresa, a Melnick tende a ser a primeira opção para proprietários de terras, fornecedores e clientes, o que deve oferecer cada vez mais poder de barganha no longo prazo, em comparação aos concorrentes.

Estoque de terrenos

Forte crescimento no volume de lançamentos estimado para a região metropolitana de Porto Alegre deve promover o crescimento da empresa, apoiado por um banco de terrenos grande e altamente qualificado. O volume de lançamentos na região pode atingir R$ 5,7 bilhões até 2023, contra R$ 2,8 bilhões em 2019, superando o patamar de R$ 5 bilhões observado em 2012, quando a Selic estava em 7,5% ao ano.

Nosso time parte do princípio que a Melnick irá aumentar ligeiramente sua participação de mercado nos próximos anos, de 23% em 2019 para 27% em 2023, prevendo assim que a empresa irá atingir R$ 1,5 bilhão, contra os R$ 502 milhões de 2019.

A empresa conta com um estoque de terrenos total de R$ 11,0 bilhões, dos quais R$ 6,3 bilhões já foram aprovados para futuros lançamentos, e R$ 4,6 bilhões passam por estudos de viabilidade em que a empresa não tem compromisso financeiro ou prazo definido para aprovação.

Do banco de terrenos aprovado, cerca de R$ 3,0 bilhões devem ser destinados a projetos de média e alta renda, R$ 1,0 bilhão para loteamentos e R$ 0,5 bilhão para projetos de baixa renda.

Histórico de rentabilidade

Longo histórico de bons resultados com ROE médio de 21% nos últimos dez anos, com média de lançamentos próxima de R$ 630 milhões em VGV bruto por ano. Nos últimos cinco anos, o ROE médio da empresa ficou em 16%, ainda muito acima dos principais pares do setor imobiliário.

Ações com desconto

Nosso time estima que a empresa seja negociada com um desconto de 116% em relação ao preço-alvo. A Melnick deve entregar um retorno sobre patrimônio líquido de 6,2% em 2021 e de 9,8% em 2022, abaixo a média de seus principais pares.

Mas nosso time entende que o fenômeno pode ser explicado pela capitalização recente que começará a ser monetizada com o novo ciclo de lançamentos. Assim, a expectativa é que a Melnick's alcance um ROE estabilizado de 15,5% em 2026.