Tradicionalmente, a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. E para alcançar essa grande meta, o financiamento imobiliário pode ser uma opção interessante.

É preciso, no entanto, planejamento e disciplina para que o empréstimo não se torne motivo de dor de cabeça, levando em conta se o seu perfil e situação financeira se encaixam no processo de financiamento imobiliário.

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O que é um financiamento imobiliário

Grande parte dos negócios com imóveis no Brasil é feita com financiamento. Mas vale lembrar que normalmente é preciso pagar uma parte à vista – é raro um empréstimo que cubra 100% do valor do imóvel.

As taxas de juros cobradas neste modalidade estão entre as mais baixas no país. Além disso, os prazos de amortização costumam ser longos, em geral entre 20 e 30 anos. Com isso, ao acessar instituições que trabalham com o crédito imobiliário, mesmo quem não tem todo o dinheiro imediatamente disponível pode realizar o sonho da casa própria.

Essas instituições, entre elas os bancos, captam recursos que são repassados para quem deseja financiar um imóvel. As principais origens desses recursos são a caderneta de poupança e o FGTS.

Tipos de financiamento imobiliário

Os dois sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFH obedece regras do governo, que estabelecem, por exemplo, o preço máximo da avaliação do imóvel e a taxa de juros máxima. A principal origem dos recursos nesse sistema é a poupança e o FGTS.

Os recursos do SFH se destinam apenas para compra, reforma ou construção de imóvel residencial, devendo observar as seguintes condições:

  • deve estar localizado em área urbana;
  • ter registro no cartório de imóveis competente;
  • não ter sido comprado ou construído imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos; e
  • não ultrapassar o valor de avaliação definido para financiamento pelo SFH, atualmente R$1,5 milhão.

A taxa de juros é fixa, não pode ultrapassar 12% ao ano + TR, e a parcela pode comprometer em geral até 30% da renda. O dinheiro do FGTS do comprador pode ser usado no pagamento do imóvel, se estiver dentro das condições para essa utilização.

Já no SFI, não há limite determinado, as condições são livremente negociadas entre as partes. O sistema é atrelado à emissão de títulos imobiliários. Geralmente é o sistema utilizado para imóveis residenciais acima do valor permitido para o SFH, ou ainda para imóvel comercial ou em zona rural.

Prestações do financiamento

O valor das prestações depende das condições do contrato e do sistema de amortização escolhido. Os principais são SAC e Price, nos quais a prestação é calculada para reduzir mensalmente o saldo devedor. Assim, o comprador chega ao fim do contrato com a dívida integralmente quitada.

No SAC, o valor das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. A prestação mantém fixa a amortização da dívida durante todo o financiamento.

Já na Price, o valor da parcela permanece o mesmo durante o contrato. Mas, como ocorre a queda dos juros, a parcela de amortização é crescente ao longo do financiamento.

Em linhas gerais, o SAC é um sistema que consegue diminuir o saldo devedor com maior velocidade que a tabela Price, sendo indicado por isso para quem tem condições financeiras de assumir uma prestação maior no início.

Quais os custos

Os contratos de financiamento precisam conter seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos ao imóvel. Além disso, podem incidir outras taxas.

Por isso, é importante conhecer o Custo Efetivo Total (CET), que considera todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito. Mas o principal custo é a taxa de juros cobrada pela instituição financeira. Informe-se sobre o CET antes de formalizar a contratação de crédito.

Outro ponto importante ao planejar a compra de imóvel é o custo com impostos. Entre os principais está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelas prefeituras na transmissão de um bem de uma pessoa para outra.

Como conseguir um financiamento imobiliário

Para realizar um financiamento imobiliário, é preciso entrar em contato com a instituição financeira para fazer a solicitação, entregar os documentos e preencher uma ficha cadastral.

A partir daí, será feita uma análise de risco de crédito, ou seja, uma verificação do histórico financeiro do interessado a fim de identificar se ele se enquadra nesse perfil de empréstimo.

Quando aprovado, a instituição financeira desembolsa o valor e o cliente começa a pagar as parcelas.

Quais documentos apresentar

Os documentos necessários para o financiamento imobiliário podem variar de acordo com a instituição financeira escolhida, mas para pessoa física são RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência e de renda e certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais.

É possível também que sejam solicitadas outras provas de renda como extrato bancário e cópia da declaração de Imposto de Renda. Além disso, a certidão de registro do contrato de financiamento em cartório também é necessária para liberação do empréstimo.

Posso usar o FGTS?

Sim. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado como entrada, na amortização, quitação e abatimento de prestações.

Há algumas exigências: o imóvel tem que estar localizado em área urbana, matriculado no registro de imóveis, não impedimentos de comercialização e não  ter sido adquirido com o uso de FGTS nos três anos anteriores.

O que pode reprovar um financiamento imobiliário

A instituição financeira pode recusar a solicitação de financiamento imobiliário se, a partir da análise dos documentos e comprovantes apresentados, o solicitante não apresentar um perfil de idoneidade cadastral.

Isto é, pode-se recusar quem não tem histórico de bom pagador ou não tiver capacidade financeira para arcar essa modalidade de crédito.

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