Ticker: MULT3; Preço-alvo: R$ 31,30; Rating: Compra

Confira nossa análise - Multiplan: Embora a Multiplan esteja enfrentando um momento desafiador no curto prazo, a queda de 36% na cotação das ações da companhia nos últimos 12 meses parece um tanto exagerada, visto que a companhia vem apresentando resiliência em seus indicadores operacionais desde o final do 3T20.

Em nossa avaliação, a rápida recuperação apresentada no final do 3T20 continuou ao longo do 4T20, apoiada pela qualidade dos ativos da Multiplan, e deve levar a um ano mais confortável em 2021, principalmente após a primeira fase da campanha de vacinação.

De modo geral, a Multiplan apresentou alguns indicadores operacionais e percepções convincentes que devem levar a melhorias em seus resultados a partir de 2021, sustentando o compromisso com a estratégia de longo prazo da empresa.

A empresa está saindo da pandemia com um forte balanço patrimonial para apoiar investimentos futuros. Para fortalecer a posição de caixa da Multiplan em meio à pandemia, a empresa conseguiu reduzir o custo médio da dívida em 350 pontos-base, para 3,1% a.a. no 3T20, gerando economia de R $ 24 milhões em VPL no passivo financeiro.

A empresa também concluiu a venda da 'Torre Diamante' em julho de 2020 por R $ 810 milhões. Assim, com caixa extra e fluxos de caixa mais previsíveis, a empresa manteve-se ativa no seu programa de recompra, que deve continuar a ocorrer em 2021. Além disso, a empresa também continuará a cumprir a sua política de distribuição de juros sobre o capital próprio em 2021.

Por fim, apesar do DNA de incorporadora, a empresa deve focar seus investimentos na conclusão dos empreendimentos em andamento (ex: greenfield 'Park Jacarepaguá' e expansão 'Park Shopping Barigui'), enquanto estuda novas oportunidades em cidades com carência de shoppings premium para projetos futuros .

Em suma, mantemos nossa recomendação de compra para a Multiplan, principalmente considerando o potencial de valorização que vemos para suas ações com base em nosso preço-alvo de R$31,3/ação para 2021. Com base em nossas estimativas atuais, a Multiplan negocia atualmente com rendimento de FFO de 7,0% para 2021, em linha com nossa estimativa para o setor.

Ao considerar o impacto esperado da pandemia em nossos números, ele reduziu nosso valor estimado para a empresa em 10% e é explicado principalmente pela deterioração de 52% e 12% em nossas estimativas FCFF anteriores para 2020 e 2021, respectivamente.

Dessa forma, apesar do cenário desafiador para o setor de shoppings no curto prazo, acreditamos que a retomada total do movimento após a campanha de vacinação deverá levar à normalização das receitas e à geração de caixa até o final de 2021.

Pontos positivos

  1. Redução das taxas de juros, principal referência para as empresas de shopping centers;
  2. Melhorias nas vendas no varejo;
  3. Melhoria nos índices de confiança do consumidor;
  4. Aumento do IGP, índice de inflação utilizado para reajustar os contratos da Multiplan com inquilinos.

Riscos

  1. Atraso maior do que o esperado na recuperação da economia, o que pode forçar a empresa a continuar concedendo descontos aos inquilinos para evitar taxas de inadimplência e vacância;
  2. Piora da economia no Rio de Janeiro, onde a empresa concentra cerca de 20% da ABL própria;
  3. Concorrência - projetos próximos aos Shopping Centers da Multiplan podem reduzir o poder de barganha da empresa com os inquilinos;
  4. Atraso no lançamento do novo projeto anunciado Park Shopping Jacarepaguá

Sobre a Multiplan

A Multiplan é uma empresa imobiliária full-service, planejando, desenvolvendo, detendo e administrando um dos maiores portfólios de ativos comerciais do país. O portfólio está localizado nas principais regiões do Brasil, estrategicamente posicionado no vetor de crescimento dos grandes centros urbanos, impulsionando o desenvolvimento do entorno e contribuindo diretamente para a melhoria da qualidade de vida da população.

A companhia também é pioneira na execução de projetos multiúso, construindo nas proximidades de seus shoppings edifícios comerciais, prédios residenciais e hotéis, que geram sinergias e fluxo de consumidores para os shoppings, ao mesmo tempo em que valorizam toda região. Ao final de junho de 2019, a Multiplan detinha 19 shopping centers com Área Bruta Locável própria de 650.762 m² que geraram vendas de R$15,8 bilhões nos 12 meses anteriores.

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