O Safra iniciou a cobertura da Mitre Realty (MTRE3) com classificação de compra e preço-alvo de R$ 17,80 para 2022, implicando em alta potencial de 50%.

A Mitre Realty (MTRE3) está negociando atualmente a 1,2x P/VPA para 2021 e 1,2x P/VPA para 2022, em linha com a média de seus pares no segmento de média/alta renda. Também estimamos que a empresa entregue um ROE de 5,8% em 2021 e 16,0% em 2022.

Recuperação do setor imobiliário

Embora os investidores venham apresentando um viés negativo em relação ao setor de construção residencial, continuamos confiantes no desempenho dos players de média/alta renda devido a alguns fatores, como a contínua expansão do crédito imobiliário e disputa por clientes de longo prazo entre grandes bancos.

Vale destacar também a a menor elasticidade entre clientes de alta renda e a oferta reprimida de novos apartamentos de média/alta e alta renda em todo o Brasil. Destacamos também que as carteiras de recebíveis da maioria das construtoras de média/alta renda tendem a funcionar como um hedge contra a inflação da construção, uma vez que seus recebíveis são corrigidos em grande parte pelos índices de inflação INCC ou IGP-DI.

A nosso ver, a defasagem de lançamentos nos segmentos de média/alta renda desde 2015 no Brasil gerou uma demanda reprimida por essas unidades, que deve continuar a apoiar as vendas e os lançamentos das empresas no curto e médio prazo.

No geral, a maioria das cerca de 60 mil unidades lançadas na cidade de São Paulo em 2020 foi representada por unidades e estúdios de baixa renda, levando a apenas algo como 15 mil unidades sendo lançadas no segmento de alta renda, onde empresas como Lavvi, Mitre, Even e Trisul competem.

E embora os volumes de estoque continuem crescendo na cidade de São Paulo, entendemos que a indústria está mantendo os lançamentos em níveis saudáveis, pois os estoques ainda estão abaixo das vendas anuais. Em nossa opinião, os ventos à frente seguem favoráveis, principalmente considerando o maior poder de compra devido às baixas taxas de juros e a crescente demanda reprimida por novas residências desde 2015.

Nesse contexto, a tese de investimento para a Mitre Realty (MTRE3) é apoiada por:

  1. Avaliação com desconto: Prevemos um upside de 50% para as ações da empresa, perto do upside médio de 52% que temos para seus pares no segmento de média/alta renda. Além disso, estimamos uma relação  entre ROE e P/VPA de cerca de 14%, um dos os mais altos indicadores em nossa cobertura. Vale ainda destacar que o NAV da empresa representa em torno de 93% de seu valor de mercado atual, próximo a R$ 1,3 bilhão.
     
  2. Expansão de lucro: Como a Mitre Realty (MTRE3) entrega seu volume estabilizado de lançamentos de cerca de R$ 1,75 bilhão por ano em 2021, esperamos uma recuperação mais rápida na receita. Além disso, a empresa está conseguindo manter uma estrutura de despesas reduzida em seu plano de expansão, enquanto receitas maiores devem ser traduzidas em alavancagem operacional, levando a uma expansão agressiva do lucro por ação, para a qual prevemos um CAGR de 75% entre 2021 e 2024.
     
  3. Marcas bem posicionadas: Em nossa opinião, a Mitre Realty (MTRE3) se destaca no mercado pelo desempenho histórico de vendas. Isso é impulsionado principalmente por suas marcas bem definidas 'Raízes' e 'Haus Mitre', que apostam em produtos com padrões de qualidade baseados em especificações para atender seus clientes-alvo. Além disso, a empresa também adota uma estratégia de baixo risco, buscando um ponto otimizado entre margem bruta e velocidade de vendas. Dessa forma, ela apresenta um volume reduzido de estoques concluídos, pois visa constantemente concluir a venda de todas as unidades de cada empreendimento antes da entrega final.
     
  4. Banco de terrenos e balanço apoiam o crescimento: De modo geral, a Mitre impulsionou a compra de terrenos com os recursos de seu IPO, ocorrido meses antes do início da pandemia no Brasil, em fevereiro de 2020. Assim, a empresa conseguiu aproveitar o início da crise e adquirir terrenos a preços mais razoáveis , resultando em um banco de terrenos que pode suportar cerca de 3 anos de lançamentos. Além disso, a empresa apresenta um balanço desalavancado, que também desempenha um papel fundamental no suporte à sua expansão. No geral, sua posição de caixa líquido totalizou R$ 681 milhões no 1T21 (representando cerca de 55% do valor de mercado atual da empresa).
     
  5. Altos padrões de governança: Com mais de 58 anos de experiência no setor imobiliário, a empresa apresenta elevados padrões de profissionalismo e transparência, o que motivou a criação de um comitê de auditoria e colocou a empresa no segmento Novo Mercado.

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Vale a pena investir em MTRE3?

  • Desempenho das vendas trimestrais pode ser um catalisador, ao ser visto como um termômetro para a demanda e potencialmente acelerar seus lançamentos; e
  • Empresa se beneficiaria de melhora nos indicadores que impactam o setor, como inflação, níveis de confiança dos consumidores e taxa de desemprego.

Quais são os principais riscos de MTRE3?

  • Taxas de juros mais altas e custos de produção crescentes, o que forçaria a empresa a aumentar os preços dos imóveis acima de sua capacidade de absorção de clientes, reduzindo a velocidade de vendas de seus projetos;
  • Aumento ou manutenção de taxas de desemprego elevadas, afetando a velocidade de vendas;
  • Novos anúncios da reforma tributária, impactando a distribuição de dividendos; e
  • Dificuldades de execução de seu plano de expansão sem deseconomias de escala devido ao curto histórico da empresa.

Sobre a Mitre Realty (MTRE3)

Com mais de 50 anos de experiência no mercado imobiliário da cidade de São Paulo, a Mitre Realty (MTRE3) hoje concentra sua atuação nos segmentos de média e média/alta renda, principalmente com estúdios e unidades de dois a três dormitórios, que são oferecidos através das marcas 'Raízes' e 'Haus Mitre'.

Em 2008, Fabrício Mitre foi eleito CEO da Mitre Realty e, desde então, a empresa passou por diversas atualizações em sua governança corporativa e estratégia de negócios, o que a levou a um desempenho mais nítido e sustentável para o próximo ciclo da indústria.

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Ao longo dos anos, a empresa tem demonstrado uma excelente capacidade para o desenvolvimento e comercialização de residências, tendo apresentado índices de vendas sobre oferta muito acima da média do mercado, o que tem resultado em níveis satisfatórios de rotação de ativos e rentabilidade, estabelecendo duas vantagens competitivas que podem ditar a perenidade da empresa no mercado imobiliário.

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