O banco Safra está descontinuando a cobertura de Mitre (MTRE3), Trisul (TRIS3), Moura Dubeux (MDNE3), Mitre (MTRE3), Melnick (MELK3), Helbor (HBOR3), Tecnisa (TCSA3) e Syn (SYNE3).

Nossos ratings e preços-alvo anteriores eram: MDNE3, Compra – R$ 12,5/ação; TRIS3, Compra – R$ 9,6/ação; MTRE3, Compra – R$ 10,5/ação; MELK3, Compra – R$ 8,0/ação; HBOR3, Neutro – R$ 11,0/ação; TCSA3, Neutro – R$ 9,5/ação; e SYNE3, em revisão. 

Antecipamos resultados positivos para a maioria das construtoras listadas sob nossa cobertura no segunto trimestre, salvo algumas exceções. A maioria das construtoras divulgou números de vendas melhores, superando as taxas de hipotecas mais altas que anteriormente pressionavam o desempenho de vendas das empresas.

Como tal, os números de vendas melhores devem se traduzir em receitas maiores, diluindo melhor os custos operacionais e levando à expansão dos lucros.  Os incorporadores de baixa renda devem continuar navegando na onda do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Todas as empresas sob nossa cobertura aumentaram sua atividade de lançamentos no trimestre, principalmente antecipando os novos incentivos do MCMV, efetivamente implementados no final de junho, aumentando os subsídios do programa e o teto do preço das casas para R$ 350 mil (de R$ 264 mil).

Enquanto isso, a taxa de juros subsidiada do MCMV continua impulsionando os números das vendas, enquanto a inflação da construção, antes a principal vilã, esfriou, impulsionando a margem bruta das empresas nas últimas vendas.

Os resultados de Tenda e MRV devem seguir pressionados pela alta representatividade dos empreendimentos lançados durante a alta da inflação em 2020/21, mas esperamos que seus números continuem mostrando sinais promissores de recuperação, principalmente no 2S23, pois esses empreendimentos estão mais próximos de serem concluídos e entregues.

Enquanto isso, Cury e Direcional devem continuar apresentando um dos melhores resultados do setor, mas em linha com os trimestres anteriores. Plano & Plano deve ser mais uma vez o destaque, já que esperamos que os fortes números de vendas dos últimos trimestres sejam convertidos em expansão de receita, diluindo melhor os custos operacionais e levando a uma expansão significativa dos resultados.  Também estamos prevendo resultados positivos para Construtoras de renda média/alta.

Apesar das taxas de financiamento imobiliário mais altas pressionarem as vendas das empresas, a maioria dos desenvolvedores de média/alta renda conseguiu retomar sua atividade de lançamento no trimestre, apresentando um melhor desempenho de vendas.

O total de unidades lançadas em abril e maio em SP cresceu +34% A/A e +679% vs. os 2 primeiros meses do ano, enquanto o VSO da cidade cresceu +0,2p.p. A/a e +4,3p.p. em relação a janeiro e fevereiro, para uma melhora de 13%, o que deve impulsionar a expansão da receita das empresas.

Enquanto isso, a maioria das incorporadoras deve apresentar padrões decentes de margem bruta, pois até agora conseguiram repassar a inflação para os preços enquanto os recebíveis são reajustados pelo Índice de Inflação da Construção (INCC), o que deve contribuir para a expansão de suas receitas.

Reconhecemos também o melhor ímpeto de vendas decorrente das melhores perspectivas econômicas, uma vez que a inflação mais baixa pressiona a queda da taxa de juros, aumentando assim os níveis de confiança do consumidor.

Dito isso, as vendas futuras continuam desafiadoras, pois as taxas de hipoteca aumentaram, atualmente em ~TR+11% (exceto CEF). Por fim, o potencial impacto de juros mais baixos nas vendas futuras pode trazer de volta as preocupações com a limitação da caderneta de poupança (SBPE), principal fonte de recursos para o financiamento habitacional.

Os bancos aparentemente estão operando perto de seus limites, enquanto outras fontes de mercado seriam mais caras (por exemplo, CRI, LIG, LCI). Lavvi deve ser o destaque do trimestre, já que o reconhecimento do terreno do empreendimento Saffire, o maior empreendimento de Lavvi até o momento, deve contribuir para uma expansão significativa da receita, enquanto a maior margem esperada do desenvolvimento também deve contribuir para uma melhora no lucro bruto da Lavvis, diluindo melhor suas despesas e acelerando a expansão de seus resultados.  

Vale a pena investir em MTRE3?

  • Desempenho das vendas trimestrais pode ser um catalisador, ao ser visto como um termômetro para a demanda e potencialmente acelerar seus lançamentos; e
  • Empresa se beneficiaria de melhora nos indicadores que impactam o setor, como inflação, níveis de confiança dos consumidores e taxa de desemprego.

Quais são os principais riscos de MTRE3?

  • Taxas de juros mais altas e custos de produção crescentes, o que forçaria a empresa a aumentar os preços dos imóveis acima de sua capacidade de absorção de clientes, reduzindo a velocidade de vendas de seus projetos;
  • Aumento ou manutenção de taxas de desemprego elevadas, afetando a velocidade de vendas;
  • Novos anúncios da reforma tributária, impactando a distribuição de dividendos; e
  • Dificuldades de execução de seu plano de expansão sem deseconomias de escala devido ao curto histórico da empresa.

Sobre a Mitre Realty (MTRE3)

Com mais de 50 anos de experiência no mercado imobiliário da cidade de São Paulo, a Mitre Realty (MTRE3) hoje concentra sua atuação nos segmentos de média e média/alta renda, principalmente com estúdios e unidades de dois a três dormitórios, que são oferecidos através das marcas 'Raízes' e 'Haus Mitre'.

Em 2008, Fabrício Mitre foi eleito CEO da Mitre Realty e, desde então, a empresa passou por diversas atualizações em sua governança corporativa e estratégia de negócios, o que a levou a um desempenho mais nítido e sustentável para o próximo ciclo da indústria.

Ao longo dos anos, a empresa tem demonstrado uma excelente capacidade para o desenvolvimento e comercialização de residências, tendo apresentado índices de vendas sobre oferta muito acima da média do mercado, o que tem resultado em níveis satisfatórios de rotação de ativos e rentabilidade, estabelecendo duas vantagens competitivas que podem ditar a perenidade da empresa no mercado imobiliário.

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