Enquanto o Ibovespa sofreu uma queda de 3,44%, o mercado de fundos imobiliários conseguiu avançar 1,79% em agosto. Já a Carteira de FIIs do Safra teve valorização ainda maior.

Desde a última alteração, no dia 7 de agosto, ela subiu 2,79%, contra alta de 2,07% no mesmo período do Ifix, índice que mede o desempenho desse mercado. Desde o seu início, em 11 de dezembro de 2019, a carteira apresenta desvalorização de 4,88%, ante baixa de 5,74% do Ifix.

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Além do resultado positivo do Ifix no mês passado, o time de analistas da Safra Corretora destaca o prêmio de 3,6 pontos porcentuais que os rendimentos do índice vêm apresentando atualmente em relação aos títulos públicos atrelados à inflação com prazo de dez anos. A média dos últimos cinco anos, por exemplo, é de um prêmio menor do que três pontos.

Nossa equipe destaca o desempenho no mês de CSHG Recebíveis Imobiliários (7,91%), HSI Malls (+6,16%) e Vinci Shoppings (3,21%). Para o mês de setembro, a carteira ficou inalterada. O maior peso setorial segue assim nos fundos de escritórios, de logística e de ativos de renda fixa.

Veja a carteira completa abaixo e confira mais detalhes sobre alguns dos principais papéis. O rendimento anual estimado para o portfólio é de 5,9%, isento de Imposto de Renda.

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Galpões industriais

De acordo com a Cushman & Wakefield, o forte ritmo de entregas e absorções no mercado de logística do Brasil  permaneceu constante no segundo trimestre de 2020. Foram 240 mil m² entregues neste trimestre, 26% acima do mesmo período de 2019. Os novos parques logísticos estão localizados principalmente nas regiões Sudeste e Sul.

O destaque deste período foi a absorção líquida de  290 mil m² registrada em todo o país. As regiões que mostraram as maiores absorções líquidas foram exatamente as mesmas que receberam o maior número de novos estoques. Além disso, a maioria das entregas já foi locada. As regiões com maiores demandas de inquilinos em SP foram Grande ABC, Cajamar e Guarulhos, que continuam com os preços mais altos solicitados.

Os dois fundos da categoria em nossa carteira recomendada são estes:

  • Bresco Logística (BRCO11): O Bresco Logística possui exposição a 10 propriedades que totalizam 375 mil m² de área bruta locável – que contam com de potencial de expansão de área de 10%. Dois terços de seus imóveis estão localizados no Estado de SP, a maior parte a uma distância de 30 km até o centro. Conta com inquilinos de alta qualidade de crédito e com capacidade de gerarem negócios recorrentes com o fundo. Atualmente, 79% dos contratos de aluguel do fundo são atípicos e o prazo médio de locação remanescente desses contratos é de 4,6 anos. O fundo anunciou no dia 1º de setembro a locação de 6,6 mil m² no empreendimento Bresco Contagem, referente aos módulos 7 e 8, para o Magazine Luiza. O início da locação do módulo 8 está condicionado a desocupação antecipada da área pela Coty Brasil Comércio, que deverá pagar ainda uma indenização ao fundo no valor de R$ 124 mil. Essas movimentações devem representar um acréscimo de 1,10% no resultado mensal do fundo, destacam nossos analistas.
     
  • Vinci Logística (VILG11): Fundo logístico com gestão ativa, atualmente detentor de 195 mil m² de área locável, com exposição geográfica dividida de 53% em MG, 15% em SP, 23% no RJ e 9% no ES. Possui boa diversificação de locatários, sendo 43% do varejo, 28% de transportes, 17% de alimentos e bebidas, entre outros. Conta com 42% de seus contratos de locação na modalidade atípica (o que garante uma segurança dado o atual momento de mercado) e vencimento de contratos longos. Conforme previsto na destinação de recursos da 5ª emissão de cotas, o fundo adquiriu a fração ideal de 80% do empreendimento denominado “Parque Logístico Osasco”, que equivale a 25.788 m² de área bruta locável própria. O valor total da transação foi de quase R$ 71 milhões, sendo que aproximadamente 76% do preço foi pago à vista. O fundo conta com caixa líquido de cerca de R$ 50 milhões que restaram da última emissão, o que poderia ser uma oportunidade de aquisições, segundo a Safra Corretora.

Escritórios

No mercado de escritórios em São Paulo, de acordo com a Cushman & Wakefield, apesar do ambiente econômico mais fraco, os preços de aluguéis pedidos apresentaram o maior valor desde 2018, atingindo uma média de R$ 90,85 m², indicando uma situação boa para os locatários e proprietário dos imóveis. A cidade teve um volume significativo de novas entregas no segundo trimestre do ano e ainda está previsto que sejam entregues 92,5 mil m² em 2020.

Já no Rio de Janeiro, segundo a mesma consultoria, o mercado de escritórios classe A está mostrando sinais de recuperação, registrando quedas na taxa de vacância desde 2016, que atingiu 33,39% no segundo trimestre de 2020. Com relação ao porto revitalizado, a região começou a atrair mais inquilinos corporativos e poderá trazer novos edifícios de escritórios corporativos em breve. Por outro lado, um dos destaques do trimestre foi a redução de espaço devido ocupado por empresas de petróleo e gás na cidade.

Temos dois fundos dedicados a esse segmento em nossa carteira recomendada:

  • JSRE (JSRE11): Conta com quase 80% do patrimônio em imóveis e participações, com portfólio que uma soma área locável de 99,2 mil m² por meio de participação em quatro edifícios corporativos (Ed. Paulista, Ed. NU, Ed. Praia Botafogo, 440 e Ed. Tower Bridge Corporate). Possui também em torno de R$300 milhões em caixa disponíveis para alocação, que podem ser utilizados tanto no mercado secundário, quanto para a compra de algum outro ativo.
     
  • Vinci Offices (VINO11): Com os recursos captados na emissão de cotas, o fundo adquiriu cinco ativos, com exposição a dois imóveis no Rio de Janeiro (Leblon e Humaitá) e três imóveis em São Paulo (Oscar Freire, Cerro Corá e Berrini). A vacância está em 1,8%. Entre os locatários estão BMA Advogados, WeWork Offices e DHL. Recentemente, o fundo anunciou a aquisição de 70% do edifício Sede C&A, localizado em Alphaville, no município de Barueri. O valor da aquisição foi de R$ 31,8 milhões, um cap rate estimado de 9,7%. O fundo ainda conta com cerca de R$60 milhões em caixa e possui cerca de R$ 1 por cota em lucros acumulados.

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