O Safra iniciou uma cobertura de fundos imobiliários do setor de lajes corporativas com uma visão positiva. Esperamos uma recuperação da ocupação dos imóveis corporativos em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Isso graças à volta aos escritórios dado o avanço da vacinação contra a Covid-19, a busca por mais áreas diante do crescimento das empresas casada com a falta de uma grande oferta de novas áreas para os próximos anos.

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Além disso, o valuation descontado do setor oferece um bom ponto de entrada. O preço sobre o valor patrimonial está no nível mais baixo dos últimos dez anos.

Há ainda expectativa de desaceleração da inflação ao longo dos próximos meses, enquanto estamos nos aproximando do fim do ciclo de alta na taxa de juros, o que pode levar a uma rotação de portfólio em direção a fundos de tijolos.

Temos recomendação de compra para os fundos:

  • JSRE (Preço-alvo 2022: R$89,4/cota);
  • BRCR (R$ 78,8);
  • PVBI (R$ 105,5);
  • VINO (R$ 52,1); e
  • AIEC (R$ 91,5).

Temos recomendação neutra para HGRE (Preço-alvo 2022: R$ 135,8/cota). Nossos top picks são JS Real Estate (JSRE11) e Prime Properties VBI (PVBI11).

Gostamos de JSRE pelo portfólio de alta qualidade (99% de sua carteira de imóveis está exposta a prédios com classificação AAA ou AA).

A área vaga em seu portfólio está localizada em regiões muito demandadas, como Av. Paulista e Chucri Zaidan (o que deve favorecer a ocupação do espaço vago), e há boa diversificação da carteira de inquilinos (maior locatário ocupa menos de 13% da ABL total do fundo.

Além disso, a potencial venda dos imóveis do FII HGPO poderia gerar uma distribuição extraordinária de rendimentos (uma vez que essa posição da carteira de FIIs carrega ganho de capital próximo de 100%).

Já o PVBI traz um portfólio altamente resiliente e com localização premium (região da Faria Lima, JK e Brigadeiro Luis Antonio), com 100% dos imóveis AAA e que contam com data de construção relativamente recente.

O fundo tem baixa vacância (0,1% de vacância física) e inquilinos com bom perfil de crédito. Esperamos ganho real de aluguel nos próximos anos (atuação exclusiva em regiões com baixa vacância deve proporcionar reajustes reais de preços).

Saiba aqui a tese para cada papel do setor.

Recuperação à vista

Antes da pandemia de Covid-19, o mercado de lajes corporativas vivia um momento muito positivo, com redução na taxa de vacância e forte absorção de área, o que vinha levando a vacância para níveis cada vez mais baixos.

Com a chegada da pandemia, em março de 2020, as empresas adotaram o home office e muitas companhias devolveram áreas (por conta da redução de sua força de trabalho ou porque projetavam uma mudança na forma de trabalhar, com um modelo mais flexível entre o trabalho presencial e o remoto).

Esse movimento de devolução de áreas veio acompanhado de muitas entregas de novas áreas, desequilibrando assim o mercado e aumentando consideravelmente a vacância.

No entanto, estamos com uma visão otimista para o mercado de lajes corporativas olhando para os próximos anos. Se por um lado a vacância elevada é ruim, por outro ela desincentiva o lançamento de novos empreendimentos.

É isso o que devemos ver ao longo ao menos dos próximos 3 a 4 anos: a cidade de São Paulo deve ter entregas pouco relevantes de empreendimentos corporativos que não devem mudar a dinâmica de aumento na ocupação. No Rio de Janeiro, diante de uma vacância elevada há alguns anos, a cidade não deve ver entrega de novas áreas.

As empresas que tinham área para devolver já o fizeram entre os anos de 2020 e 2021, então não há mais espaço para esse movimento, em nossa opinião, enquanto algumas companhias que devolveram áreas projetando a falta de necessidade dos espaços corporativos estão voltando atrás de suas decisões.

Com o avanço da vacinação e a consequente redução de casos de Covid-19, os escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro já estão voltando a ser ocupados e as empresas, que estão crescendo, já começaram a expandir seus espaços não só para abrigar os novos funcionários, mas também para ampliar os espaços de suas instalações com melhoria das amenidades.