Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, também chamados de CRIs, são uma alternativa para quem busca diversificar a carteira de investimentos dentro da categoria de renda fixa.

A modalidade tem como objetivo financiar o setor imobiliário do país. Os CRIs são emitidos por companhias securitizadoras. Essas são empresas que compram créditos imobiliários das instituições financeiras e os transformam em ativos de renda fixa para investidores.

Para saber mais sobre a modalidade, acompanhe este artigo. Aqui, você confere detalhes como prazos, indexadores, valores, tipos de rentabilidade e outras informações para escolher o investimento que melhor acompanha seus objetivos de vida. Confira!

O que é CRI?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de renda fixa lastreados em créditos para o setor imobiliário.

Para compreender o que é um CRI, é preciso entender o que são recebíveis. Esses são valores que as instituições financeiras têm direito a receber no futuro. Portanto, no caso do setor imobiliário, são recursos como parcelas de um contrato de aluguel ou de um financiamento imobiliário. Desse modo, o CRI oferece ao investidor o direito a receber um crédito do setor imobiliário.

Os CRIs são um modo de rentabilizar a carteira imobiliária e diluir o risco das instituições financeiras, ao mesmo tempo em que se apresentam como mais uma alternativa para compor as carteiras dos investidores.

O retorno do valor investido pode ocorrer de dois modos: apenas no vencimento dos ativos ou em um períodos definidos previamente, no momento da contratação de cada título.

Como funciona o regime fiduciário em um CRI?

Normalmente, os CRIs funcionam sob o regime fiduciário. Esse é um instrumento que visa proteger seu capital contra inadimplências que podem ocorrer por parte da companhia securitizadora. Na prática, os créditos usados como lastro nessas operações são separados do patrimônio comum da securitizadora.

Eles passam, portanto, a constituir um patrimônio à parte, criado para responder exclusivamente aos direitos dos investidores. Nesses moldes, quem opta por investir em CRIs tem mais segurança nas operações, diminuindo o risco da situação econômico-financeira da empresa emissora.

Tipos de rentabilidade em aplicações em CRI

  • Prefixados: o valor a ser recebido é definido no momento em que a aplicação é feita, com uma taxa fixa estipulada previamente;
  • Pós-fixado: o rendimento é atrelado a um índice, seguindo o desempenho do CDI (Certificado de Depósito Interbancário);
  • Mistos: garantem o pagamento de uma taxa prefixada mais o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) no período em que o capital fica investido.

Como o Imposto de Renda atua nos CRIs

Quem realiza um investimento em CRI tem como vantagem a isenção de Imposto de Renda e também do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). A medida existe para estimular os investidores a aplicarem na modalidade, uma vez que o setor imobiliário possui grande relevância para a economia.

Existe cobertura do FGC ao investir em CRIs?
Os CRIs não contam com cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). Uma das explicações para isso é porque os CRIs não são emitidos por instituições financeiras, mas por companhias securitizadoras.

Qual o risco ao investir em CRIs?

No caso dos CRIs emitidos sob o regime fiduciário, o risco de insolvência da securitizadora é reduzido. Nessas situações, o ponto de atenção para o investidor reside na possibilidade de os devedores dos financiamentos imobiliários não quitarem suas dívidas.

Contudo, muitos CRIs possuem notas de rating, tornando-se mais uma ferramenta importante para avaliar o risco de cada produto. As notas de rating são fornecidas por agências de classificação de risco – as mais conhecidas são a S&P, a Moody’s e a Fitch Ratings.

Como funcionam os prazos e a aplicação mínima para investir em CRI?

Os investimentos imobiliários costumam ser de longo prazo. No entanto, é possível encontrar CRIs com vencimentos mais curtos. O investidor deve ser manter atento ao prazo, uma vez que esse tipo de produto deve ser mantido até o vencimento. Por isso, é preciso se certificar de que você não precisará do dinheiro antes do prazo estipulado.

Caso precise de liquidez antes da data de vencimento, há a possibilidade de vendê-lo a outro investidor no mercado secundário. Nesse caso, no entanto, o retorno será diferente daquele contratado inicialmente, pois costuma-se aplicar um desconto no preço do ativo.

Os Certificado de Recebíveis Imobiliários são mais comuns entre os investidores qualificados, ou seja, entre aqueles que possuem mais de R$ 1 milhão disponíveis para investir.

Fundos de CRI

Além da compra direta de um CRI, também é possível aplicar nesse produto de modo indireto, via fundos de renda fixa ou fundos imobiliários. Como o investimento inicial na categoria é robusto, esses outros modos de aplicação se tornam opções mais acessíveis.

Um fundo pode ter diversos títulos em carteira, incluindo CRIs de vários tipos de empreendimentos imobiliários. No caso dos fundos imobiliários, eles oferecem ainda mais liquidez, já que suas cotas são negociadas na bolsa de valores. Eles também têm a vantagem de distribuírem pagamentos mensais aos investidores, chamados de cupons.

Quer investir em CRI? Veja algumas vantagens:

  • Isenção de Imposto de Renda para pessoa física;
  • Contratos de regime fiduciário, separando o capital investido do patrimônio da securitizadora, gerando mais segurança na aplicação;
  • Como todo investimento em renda fixa, você tem previsão do valor que receberá ao final do prazo da aplicação;
  • Investir em CRI faz com que você invista em títulos que desenvolvem o setor imobiliário.

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