Análise de ações LOGG3: Log expande receita mais uma vez

A forte demanda por armazéns 'triple A' continua a se refletir nas métricas operacionais da Log, que ainda parece ser o principal player do setor de armazéns.

No geral, a empresa continua a fornecer métricas operacionais resilientes, com absorção bruta respondendo por 136 mil m² dos 457 mil m² alcançados em 2022.

Leia também:
> Análise de empresas: Cinco conceitos para entender um balanço
> Conheça aqui os serviços exclusivos da Safra Corretora

Enquanto isso, sua taxa de vacância estabilizada chegou a fortes 2,6% (queda de 90bps no trimestre e alta de 50bps no ano). O forte desempenho operacional levou a uma sólida expansão da receita.

No geral, a receita líquida da Log atingiu R$64 milhões (alta de 6% no trimestre e alta de 63% no ano), atribuído principalmente às entregas de novos empreendimentos, com maior ticket médio de locação; às novas locações e aos reajustes contratuais, uma vez que a empresa conseguiu aumentar os preços de locação 2% no ano acima da inflação, resultando em um aumento de 65% no ano nas receitas de locação. 

Dito isso, a receita acentuada foi ofuscada por mais pessoal e maiores despesas não recorrentes de vendas de ativos, já que as despesas operacionais da Log aumentaram 99% no trimestre e 159% no ano, para R$ 28 milhões, levando suas despesas operacionais a índice de receita líquida para 44%, perdendo 20p.p no trimestre e 16p.p no ano de alavancagem operacional.

Vale lembrar que a empresa reportou um ganho não caixa de R$ 60 milhões, que reflete a recorrente reavaliação de seus ativos.

Dito isso, o resultado final da Log foi pressionado por um aumento de R$ 29 milhões nas despesas com juros (estável no trimestre e +136% no ano) atribuído às taxas de juros mais altas e maior dívida, bem como R$ 19 milhões não caixa perda em sua operação de equity swap.

Em relação às suas atividades de locação, o lucro líquido totalizou R$27 milhões (alta de 32% no tirmestre e queda de 19% no ano), enquanto seu FFO cresceu 32% no trimestre, mas caiu 19% no ano, para R$28 milhões.

Em suma, mantemos nossa classificaçãode Compra para Log-in, dado seu atrativo potencial de upside e significativa capacidade de crescimento, o que se deve ao seu posicionamento de alto padrão em um mercado subdesenvolvido e pouco penetrado, com concorrência acirrada.

Por outro lado, reiteramos nossa convicção na estratégia da Log de monetizar ativos maduros para gerar maior valor para seus acionistas, ao mesmo tempo em que pode financiar novos projetos com esses recursos, sustentando sua orientação agressiva de expansão prevista no plano “Todos por 1,5”.

Vale a pena investir em LOGG3?

1. Baixas taxas de vacância em meio ao agressivo plano de expansão são catalisadores;
2. Potencial de aumento de seu guidance de crescimento, atualmente em estudo; e
3. Com retomada da atividade econômica, empresas de varejo e transporte precisarão de mais espaço para expandir suas operações.

Quais os principais riscos de LOGG3?

1. Vacância superior ao esperado;
2. Lançamento de empreendimentos próximos aos ativos da LOG reduziria o poder de barganha com os locatários e afetaria os novos aluguéis;
3. Aumento das taxas de juros, com impacto nos resultados financeiros
4. Maior custo de construção e inflação dos preços de terrenos.

Sobre a Log Commercial Properties (LOGG3)

A Log Commercial Properties (LOGG3) foi fundada em 2007, em Belo Horizonte, como subsidiária da MRV Engenharia, com o objetivo de desenvolver, construir, alugar e vender galpões industriais no Brasil. Em 2018, a Log (LOGG3) foi listada na B3 no segmento Novo Mercado, o de mais alto padrão de governança corporativa.

Recentemente, em 2019, a empresa arrecadou R$ 638 milhões por meio de um follow-on para apoiar seu ambicioso plano de expansão, que visa entregar mais 1,4 milhão de m² em área bruta locável (ABL) entre 2020 e 2024. Hoje, a empresa conta com aproximadamente 892 mil m² de ABL entregue, sendo que quase 99% são galpões logísticos.

A empresa atualmente é controlada pela família Menin, fundadora da MRV, com fundos de private equity da Starwood Capital e do Bradesco.

IMPORTANT GENERAL DISCLOSURES Este relatório tem caráter meramente informativo e não constitui oferta de compra ou de venda de títulos ou valores mobiliários ou de instrumentos financeiros de quaisquer espécies ou de participação em qualquer estratégia de negociação. As informações expressas neste documento são obtidas de fontes públicas disponíveis até a data da sua elaboração pela equipe de Análises Gráficas da Safra Corretora, e são consideradas seguras. A Safra Corretora ou qualquer de suas afiliadas não garante, expressa ou implicitamente, a completude, confiabilidade ou exatidão de tais informações, nem este relatório pretende ser uma base de dados e informações completa ou resumida sobre os títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, mercados ou produtos aqui referidos. A Safra Corretora não tem obrigação de atualizar, modificar ou alterar este relatório, tampouco de comunicar o leitor deste relatório, salvo quando deixar de cobrir qualquer das empresas analisadas neste relatório. As opiniões, estimativas, informações e projeções aqui expressas constituem a opinião do analista no momento em que emitiu o presente relatório e podem ser alteradas sem qualquer aviso. Preços e disponibilidade dos instrumentos financeiros são apenas indicativos e estão sujeitos a alterações, independentemente de qualquer aviso. Os instrumentos discutidos nesse relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Este relatório não considera objetivos de investimento, situação financeira e patrimonial ou interesses particulares de qualquer investidor. Os investidores devem obter ou realizar análise independente, considerando sua situação financeira e seus objetivos de investimento, antes de tomar uma decisão de investimento. Investimentos em títulos e valores mobiliários envolvem riscos, razão pela qual não há garantia de rentabilidade ou lucratividade de qualquer espécie. Os resultados obtidos com investimento em instrumentos financeiros podem variar e seu preço ou valor, direta ou indiretamente, pode subir ou descer. O desempenho passado não é necessariamente indicativo de resultados futuros. A Safra Corretora ou qualquer empresa do Grupo Safra não pode ser responsabilizada por danos diretos, indiretos, consequentes, reivindicações, custos, perdas ou despesas decorrentes da decisão de investimento em títulos e valores mobiliários, esteja esta decisão lastreada ou não nas recomendações expressas neste relatório. Os riscos em investimentos dessa natureza podem implicar, conforme o caso, na perda integral do capital investido ou, ainda, na necessidade de aporte suplementar de recursos. Nenhuma parte deste documento poderá ser reproduzida, distribuída ou copiada, no todo ou em parte, para qualquer finalidade, sem o prévio consentimento por escrito da Safra Corretora. Informações adicionais relativas às companhias ora analisadas neste relatório poderão ser prestadas mediante solicitação. ANALYST O(s) analista(s) responsável(is) pela elaboração do presente relatório declara(m) que as opiniões aqui expressas refletem única e exclusivamente seu ponto de vista e opiniões pessoais, e foi produzido de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Safra Corretora. A opinião do analista, por ser pessoal, pode diferir da opinião constante dos relatórios eventualmente emitidos por outros analistas, pela Safra Corretora e/ou por suas afiliadas e subsidiárias. A remuneração do analista de valores mobiliários é baseada na receita total da Safra Corretora, sendo parte desta proveniente das atividades relacionadas ao banco de investimento. Desta forma, como todos os colaboradores da Safra Corretora, suas subsidiárias e afiliadas, a remuneração dos analistas é impactada pela rentabilidade global e pode estar indiretamente relacionada a este relatório. No entanto, o(s) analista(s) responsável(is) por este relatório declara(m) que nenhuma parte de sua remuneração esteve, está ou estará direta ou indiretamente relacionada a qualquer recomendação ou opinião específica contida aqui ou vinculada à precificação de quaisquer dos ativos aqui discutidos. IMPORTANT INFOMATION ABOUT SAFRA A Safra Corretora, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum declaram que: Têm interesses financeiros e/ou comerciais relevantes e/ou recebe remuneração por serviços prestados às empresas ou fundos: AES Tietê; Alupar Investimentos S.A; Azul; B2W Digital; B3; Banco BTG Pactual; Banco Pan; BR Distribuidora; BR Malls; Braskem; CBD; CCR; Cemig; Cesp; Cielo; Copasa; Copel; Cosan; CPFL Energia S.A; CSN; CTEEP; Cyrela; Cyrela Commercial Properties S.A.; Direcional; Duratex; Ecorodovias; Eletrobras; Embraer; Energias do Brasil; Energisa; Engie Brasil; Equatorial; Estácio; Even; Eztec; Fleury; Fras-le; Gerdau; Gerdau Metalúrgica; Gol; Helbor; Hypermarcas; Iguatemi; Itaú; Itaúsa; JSL; Kroton; Light; Linx; Localiza; Locamerica; Lojas Americanas; Lojas Renner; Mahle Metal Leve; Marcopolo; Mills; Movida; MRV; Petrobrás; Porto Seguro; Raia; Randon; Rumo; Sabesp; Santos Brasil; Ser Educacional; Sul America; TAESA; Tecnisa; Tegma; Telefônica; Tenda; Tim; Tupy; Ultrapar; Usiminas; Vale; Via Varejo; Weg. Companhia de Gás de Minas Gerais – GASMIG; Kazzas Incorporações e Construções S.A; Klabin S.A, Hemisfério Sul Investimentos S.A.; JS Real Estate Multigestão Fundo de Investimento Imobiliário; Quasar FIP-IE; Pátria Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário – FII; Perfin Apollo Energia Fundo De Investimento em Participações em Infraestrutura – FIP; Raízen Energia S.A.; Notre Dame Intermédica Participações S.A; Companhia de Locação das Américas S.A; Marfrig Global Foods S.A.; Marisa Lojas S.A.