O mercado imobiliário americano teve um bom desempenho em 2020 e deve continuar crescendo em 2021. Na avaliação do Safra, ao menos três fatores estão impulsionando esse crescimento:

  • As taxas de juros longas caíram bastante no ano passado, e, mesmo com os aumentos recentes, tanto as taxas de juros dos títulos públicos de 30 anos, quanto as taxas de financiamento imobiliário continuam abaixo dos níveis pré-pandemia;
     
  • Transferências de renda, que continuam em 2021 com a provável aprovação de um novo pacote trilionário de gastos; e
     
  • Fatores intrínsecos do setor, uma vez que a pandemia levou a um salto de vendas motivado pelo interesse em casas maiores e mais afastadas dos grandes centros urbanos.

Nesse contexto, o estoque de casas disponíveis para venda no país caiu a níveis históricos mínimos. Esse desequilíbrio levou a um aumento em torno de 10% nos preços em 2020, dinâmica que deve impulsionar a construção de novas moradias, que permanece 20% abaixo do nível observado em 2005.

A expansão desse setor deve ajudar o crescimento do PIB americano em 2021, dado o seu impacto na composição dos investimentos e a intensidade de uso da mão de obra.

Impactos na inflação

A melhora do mercado imobiliário terá impacto na inflação, aponta o Safra. A alta de preços de casas tem uma correlação importante com os componentes de inflação de habitação no PCE, índice de preços utilizado pelo Federal Reserve para calibrar a política monetária.

O Safra destaca que há um descolamento relevante entre a inflação e os preços de casas. A explicação reside no programa de governo que permite a suspensão parcial ou total dos pagamentos de aluguel durante a pandemia, levando o instituto de estatísticas do país a considerar variações fortemente negativas para algumas dessas observações.

Com isso, o componente imobiliário do PCE tem desacelerado de uma alta ao redor de 3,5% ao longo dos últimos anos para avanço de 2,1% em janeiro. Nossa análise mostra que a defasagem no repasse das pressões de preços de imóveis para os indicadores de inflação tendem a ser longos, talvez maiores do que 12 meses.

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Nesse sentido, à medida que as políticas governamentais de suporte às famílias sejam reduzidas ao longo de 2021, o Safra calcula que a inflação de habitação deve subir em 2022., com impacto que pode representar 0,25 ponto porcentual no PCE.

Como as estimativas de consenso capturadas pela Bloomberg apontam para altas de 1,9% do PCE em 2021 e 2022, a habitação deverá contribuir para uma inflação oscilando pouco acima de 2% no próximo ano, patamar ainda confortável para a política monetária, que almeja uma inflação ao redor de 2,5% nos próximos anos.

Dito isso, vale ressaltar que outros fatores podem compensar parcialmente esse movimento, como uma eventual desaceleração da inflação de custos com saúde.

Quando o Fed deve reagir?

De todo modo, os indicadores reforçam a expectativa do Safra de forte expansão da economia americana, acompanhada de pressões inflacionárias passageiras.

Na medida em que essas pressões refletem desequilíbrios que tomarão tempo para serem eliminados, como no caso das moradias, pode haver maior convergência e persistência de uma inflação em patamares próximos ao objetivo do Fed.

Depois do corte de impostos de 2018, por exemplo, os índices de inflação oscilaram ao redor de 2% por quase 12 meses consecutivos.

Assim, continuamos esperando que no 4º trimestre de 2021 o Fed inicie nova sinalização sobre as compras de títulos, e comece o processo de redução dos programas no 1º semestre de 2022.

As altas nas taxas de juros devem ficar para uma segunda etapa, que deverá ocorrer a partir do começo de 2023.