Todos os meses, divulgamos no Safra Report a nossa visão atualizada de investimentos – e os fundos imobiliários estão presentes nas carteiras de todos os perfis de investidores, dos ultraconservadores aos dinâmicos, ponderando de acordo com a disposição a tomar risco em cada perfil. É neste contexto que divulgamos a carteira recomendada de fundos imobiliários, estruturada pelo time de análise da Safra Corretora.

A carteira de fundos imobiliários de agosto está dividida entre fundos que investem em escritórios, logística, shoppings, ativos financeiros ligados ao setor imobiliário e híbridos, podendo navegar entre diferentes classes.

Para este mês, foi promovida uma troca: o fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) entra no lugar da VBI Logística (LVBI11). “Apesar de gostarmos bastante dos fundamentos do VBI Logística, acreditamos que boa parte deles já estão precificados no atual nível de negociação”, explica o nosso time de análise, em relatório assinado por Cauê Pinheiro. Em relação à Bresco Logística, a avaliação é de que o fundo “conta com um portfólio de alta qualidade, exposição relevante a imóveis localizados na cidade de São Paulo ou bem próximos, enquanto possui inquilinos com bom perfil de crédito”.

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A carteira recomendada de fundos imobiliários do Safra é divulgada sempre em meados do mês. No período de 10 de julho até o fechamento da última sexta-feira, o portfólio apresentou leve valorização de 0,07%, conseguindo mitigar as perdas do mercado, uma vez que o índice de referência do setor, o Ifix, apresentou queda de 1,25% no mesmo período.

O dividend yield estimado da carteira, ou seja, o rendimento distribuído periodicamente aos cotistas, é de 5,9%. Para investidor pessoa física, esse rendimento é isento do Imposto de Renda.

Veja, abaixo, a carteira recomendada e uma breve explicação de cada fundo, escrita pelo time de análise da Safra Corretora:

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JSRE (JSRE11) – Escritórios

Conta com o patrimônio dividido em: 79% imóveis e participações, 14% títulos públicos, 6% cotas de FIIs e 1% CRIs. O portfólio de imóveis do fundo soma ABL  de 99,2 mil m2 por meio de participação em 4 edifícios corporativos (Ed. Paulista, Ed. NU, Ed. Praia Botafogo, 440 e Ed. Tower Bridge Corporate). Ainda, possui em torno de R$300 milhões em caixa disponíveis para alocação – que poderiam ser utilizados tanto no mercado secundário, quanto para a compra de algum outro ativo, o que poderia contribuir para a elevação dos rendimentos.

CSHG Renda Urbana (HGRU11) – Escritórios

Fundo híbrido com R$1,12 bilhão de patrimônio líquido alocado 90% em imóveis, 9% em FIIs e 1% na Renda Fixa. O seu patrimônio está exposto a: 63% varejo e 37% educacional, sendo que seus imóveis são localizados 65,1% em SP, 14,1% RJ, 11,2% Paraná e 9,5% Bahia. Possui boa resiliência, visto que 88,6% de seus contratos são na modalidade atípica, enquanto possui boa exposição a setores mais defensivos (63% da carteira do fundo está exposta a supermercados, enquanto o restante está exposto ao setor de educação).

Vinci Offices (VINO11) – Escritórios

Com os recursos captados na emissão de cotas, o fundo adquiriu 5 ativos. Assim, possui exposição a 2 imóveis no Rio de Janeiro (Zona Sul, no Leblon e Humaitá) e 3 imóveis em São Paulo (Oscar Freire, Cerro Corá e Berrini) - portfólio com vacância próxima de zero (1,8%), locados para Vinci, BMA Advogados, WeWork Offices, CO.W. CoWorking Spaces e DHL. Recentemente, o VINO anunciou a aquisição de 70% do edifício Sede C&A, localizado na Alameda Araguaia, 1222,  em Alphaville, no município de Barueri. O valor da aquisição foi de R$31.840.094,04 e o cap rate estimado é de 9,7%. O Fundo ainda conta com ~R$60 milhões em caixa e possui cerca de R$1,0/cota em lucros acumulados.

Bresco Logística (BRCO11) –Logístico Industrial

O Bresco Logística possui exposição a 10 propriedades que totalizam 375 mil m² de ABL – que contam com de potencial de expansão de área de 10%. 66%  de  seus imóveis está localizado no estado de São Paulo, sendo 2/3 deles a uma distância de 30 km até o centro de SP, enquanto 1/3 fica até 60 kms distante. Conta com inquilinos de alta qualidade de crédito e com capacidade de gerarem negócios recorrentes com o fundo. Atualmente, 79% dos contratos de aluguel do fundo são atípicos e o prazo médio de locação remanescente desses contratos é de 4,6 anos.

RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11) – Fundo de Fundos

Fundo de fundos que busca diversificar seus investimentos em quatro principais estratégias (Ativos Alpha - 46% da carteira - imóveis prontos, majoritariamente abaixo do custo de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos; Ativos Beta - 19% da carteira - posições táticas, focando em FIIs com ativos estabilizados e com dividendos constantes; CRIs - 34% da carteira - para geração de retornos esperados maiores que a NTNB +2% com foco na qualidade das garantias e liquidez - 5% da carteira - Tesouro, Fundos de Renda fixa, etc). Ainda, o fundo garante exposição de 62% de seu portfólio a ofertas CVM476.

HSI Malls (HSML11) – Shoppings/Varejo

Conta com um portfólio de 5 shoppings com 127,5 mil m2 de ABL (100% do Pátio Maceió, 51% do Super Shopping Osasco e 57,9% do Shopping Granja Viana, 100% do Shopping Metro Tucuruvi e 96,7% do Shopping Via Verde), sendo que, os dois últimos Shoppings foram adquiridos após a recente emissão de cotas.  O  Shopping Via Verde está localizado em Rio Branco, Acre, e é o único shopping da região. Já o Shopping Metro Tucuruvi, localizado na cidade de São Paulo, conta com alto fluxo de pessoas e bom crescimento projetado.

Vinci Logística (VILG11) – Logística

Fundo logístico com gestão ativa, atualmente detentor de 195 mil m2 de ABL, com exposição geográfica dividida entre 53% MG, 15% SP, 23% RJ e 9% ES. Possui boa diversificação de locatários, sendo 43% varejo, 28% transportes, 17% alimentos e bebidas, 6% saúde, dentre outros. Conta com 42% de seus contratos de locação na modalidade atípica (o que garante uma segurança dado o atual momento de mercado) e vencimento de contratos longos. Ainda, o fundo conta com caixa líquido de ~R$50 milhões restantes de sua última emissão de cotas, o que poderia ser uma oportunidade para realização de aquisições.

CSHG Recebíveis Imob. (HGCR11) – Ativos Financeiros

Tem como objetivo o investimento em CRIs, mas pode investir em outros ativos financeiros com lastro imobiliário. Atualmente, seu patrimônio está dividido em: CRIs corporativos (66%), renda fixa (25%), fundos imobiliários (3%) e outros  ativos financeiros (6%). A maior parte de sua carteira é composta por CRIs de rating superior a A-, bastante diversificados, que contam com boas garantias. A carteira de CRIs está 48,9% indexada a Inflação+, 48,3% a CDI+ e 2,8% a Prefixados.

Kinea - Índices  de Preços (KNIP11) – Ativos Financeiros

O fundo Kinea Índices de Preços é um fundo de ativos financeiros dedicado ao investimentos em especialmente CRI’s, com remuneração atrelada a taxas de juros reais de prazo longo e também em LCI’s. Sua carteira é  composta  por 98,9% CRI’s e 1,1% caixa. O KNIP11 oferece uma maior proteção em meio ao cenário volátil em que estamos vivendo atualmente, além de oferecer defesa contra a inflação por ter 97% dos seus ativos indexados ao IPCA.

Vinci Shoppings (VISC11) – Shoppings

Fundo de shoppings que conta com exposição a 13 empreendimentos que conta com 107,4 mil m2 de ABL e presença majoritária a SP (47%), CE (13%), RJ (11%), MG (8%), SC (6%) e PE (4%). O fundo dispõe de cerca de R$312 milhões em aplicações financeiras, o que o coloca em situação confortável para enfrentar a crise. Ainda, suas cotas negociam com desconto superior a 12% sobre o valor patrimonial se colocarmos o caixa do fundo na conta e o enxergamos com um  dos fundos de shoppings mais descontado.