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Fundo de Investimento Imobiliário

JS Real Estate
(JSRE11)

O Fundo de investimento imobiliário com a solidez e tradição do Grupo Safra.

Informações gerais

O JS Real Estate (JSRE11) é um fundo imobiliário híbrido com gestão ativa, destinado à investidores em geral, podendo alocar seus recursos em ativos imobiliários como imóveis, cotas de outras FIIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), dentre outros, conforme previsto no parágrafo 1º do Artigo 7º do regulamento vigente do fundo. O objetivo do JSRE11 é distribuir renda mensal aos cotistas através do recebimento de receitas como aluguéis, rendimentos e ganho de capital.

Constituído sob a forma de condomínio fechado, o JSRE11 não admite a possibilidade de resgate de suas Cotas. Entretanto, as cotas do JSRE11 são admitidas na B3, possibilitando a negociação no mercado secundário. Para mais informações, acesse o Regulamento do Fundo e acompanhe a evolução da carteira do JSRE11 pelos Relatórios Mensais.



Classificação Ambima: Fundo de Investimento Imobiliário Híbrido Gestão Ativa

Tower Bridge Corporate

Área Bruta Locável: 56.447,68 m²

Principais Inquilinos: Zurich Seguros, Banco Toyota, Salesforce Brasil, Medtronic Brasil, Bridgestone, Fleury, Grupo SEB, NCR Brasil, Emae, Docusign e Qualcomm.

Localização: Avenida Jornalista Roberto Marinho, 85 — Berrini, São Paulo, SP.

Classificação do Prédio*: AAA

Data da Aquisição: 09/03/2020

O fundo é proprietário de 100% do Edifício Tower Bridge Corporate. O imóvel foi entregue no ano de 2013, recebe a classificação AAA (*fonte: Buildings - Nov/2020) e tem certificação Leed Gold ® . Localizado na região da Berrini, em importante eixo comercial da capital paulista, com elevada concentração de grandes empresas nacionais e multinacionais e com excelente acesso ao transporte público. Está ao lado da Estação Berrini da CPTM e da futura estação Chucri Zaidan da Linha Ouro do metrô de São Paulo. Seu entorno conta com boa infraestrutura urbana, facilidades e serviços que contribuem para o crescente fluxo de pessoas na região.

Edifício Paulista

Área Bruta Locável: 26.206,00 m²

Principais Inquilinos: Hospital Israelita Albert Einstein, Equinix Tecnologia, Valid Certificadora Digital, ISCP Sociedade Educacional, Prudential Seguradora.

Localização: Avenida Paulista, 2064 — São Paulo, SP.

Classificação do Prédio*: AA

Data da Aquisição: 26/12/2018

O fundo é proprietário de 100% do Edifício. Paulista. O imóvel foi entregue no ano de 2012 e recebe a classificação AA (*fonte: Buildings - Nov/2020). Possui localização estratégica na Av. Paulista a poucos metros da estação de metrô Consolação. O imóvel integra o complexo do Shopping Center 3, com mais de 70 opções de lojas, serviços e facilidades.

Edifício WTNU III

Área Bruta Locável: 15.867 m²

Principais Inquilinos: Allianz Seguros e CloudWalk Tecnologia

Localização: Rua Eugenio de Medeiros, 303, São Paulo - SP.

Classificação do Prédio*: AA

Data da Aquisição: 31/10/2017

O fundo é proprietário de 64% do Edifício WTNU III. O imóvel foi entregue em 2013 e recebe a classificação AA (fonte: Buildings). Possui localização estratégica na região de Pinheiros a poucos metros da estação Pinheiros do Metro e fácil acesso à região da Faria Lima e Marginal Pinheiros. A região dispõe de excelente infraestrutura urbana com grande oferta de serviços.

Edifício Praia de Botafogo

Área Bruta Locável: 717,00 m²

Principais Inquilinos: Moraes Pitombo Advogados e Intelsat Brasil.

Localização: Rua São Clemente, 440 — Rio de Janeiro, RJ.

Classificação do Prédio*: C

Data da Aquisição: 30/10/2012

O fundo é proprietário de 1,5 laje no Edifício Praia de Botafogo. O edifício é localizado em uma das principais regiões de imóveis corporativos da zona sul do Rio de Janeiro, próximo ao metrô e com excelente infraestrutura urbana.(*fonte: Buildings - Nov/2020)

Relatórios mensais

 

Relatórios mensais

12/2020

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Comunicados e Fatos Relevantes

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24/06/19

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Regulamento

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Fatores de Risco

Risco de Mercado

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Fatores macroeconômicos relevantes.

Variáveis exógenas tais como a ocorrência,
no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou,
ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a
ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais
brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda
e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos
integrantes da carteira do FUNDO e o valor das cotas, bem como resultar (a) em
alongamento do período de amortização de cotas e/ou de distribuição dos resultados
do FUNDO ou (b) liquidação do FUNDO, o que poderá ocasionar a perda, pelos
respectivos cotistas, do valor de principal de suas aplicações. Não será devido pelo
FUNDO ou por qualquer pessoa, incluindo a instituição responsável pela distribuição
das cotas, os demais cotistas do FUNDO, o ADMINISTRADOR e o Coordenador Líder,
qualquer multa ou penalidade de qualquer natureza, caso ocorra, por qualquer razão,
(a) o alongamento do período de amortização das cotas e/ou de distribuição dos
resultados do FUNDO, (b) a liquidação do FUNDO ou, ainda, (c) caso os cotistas sofram
qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos.


Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira do FUNDO.

Os títulos públicos e/ou privados de dívida que poderão compor a carteira do FUNDO estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer iimpactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores. Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo também sua liquidez.


Riscos de alteração da legislação aplicável ao FUNDO e/ou aos cotistas.

A legislação aplicável ao FUNDO, aos cotistas e aos investimentos efetuados pelo FUNDO,incluindo, sem limitação, leis tributárias, leis cambiais e leis que regulamentem
investimentos estrangeiros em cotas de fundos de investimento no Brasil, está sujeita
a alterações. Ainda, poderão ocorrer interferências de autoridades governamentais e
órgãos reguladores nos mercados, bem como moratórias e alterações das políticas monetária e cambiais. Tais eventos poderão impactar de maneira adversa o valor das
cotas do FUNDO, bem como as condições para distribuição de rendimentos e para
resgate das cotas, inclusive as regras de fechamento de câmbio e de remessa de
recursos do e para o exterior. Ademais, a aplicação de leis existentes e a interpretação
de novas leis poderão impactar os resultados do FUNDO.


Risco de alterações tributárias e mudanças na legislação tributária.

Embora as regras tributárias relativas a fundos de investimento imobiliários estejam vigentes há anos, não existindo perspectivas de mudanças, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributária. Assim, o risco tributário
engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação
diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções
vigentes, sujeitando o FUNDO ou seus cotistas a novos recolhimentos não previstos
inicialmente.


Riscos jurídicos.

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico deste
FUNDO considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas
através de contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor.
Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no
mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em
situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em
razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual.
 

Riscos relacionados ao investimento em cotas de FII

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Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, com número reduzido de interessados em realizar negócios de compra e venda de cotas, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Neste sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do FUNDO, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário. Como resultado, os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de cotas de fundos de investimento imobiliário terem dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário, mesmo sendo estas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado. Desse modo, o investidor que adquirir as cotas do FUNDO deverá estar consciente de que o investimento no FUNDO consiste em investimento de longo prazo.

Todos os Riscos

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I. Riscos de Mercado
Fatores macroeconômicos relevantes.


Variáveis exógenas tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos integrantes da carteira do FUNDO e o valor das cotas, bem como resultar (a) em alongamento do período de amortização de cotas e/ou de distribuição dos resultados do FUNDO ou (b) liquidação do FUNDO, o que poderá ocasionar a perda, pelos respectivos cotistas, do valor de principal de suas aplicações. Não será devido pelo FUNDO ou por qualquer pessoa, incluindo a instituição responsável pela distribuição das cotas, os demais cotistas do FUNDO, o ADMINISTRADOR e o Coordenador Líder, qualquer multa ou penalidade de qualquer natureza, caso ocorra, por qualquer razão, (a) o alongamento do período de amortização das cotas e/ou de distribuição dos resultados do FUNDO, (b) a liquidação do FUNDO ou, ainda, (c) caso os cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos.

Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira do FUNDO.

Os títulos públicos e/ou privados de dívida que poderão compor a carteira do FUNDO estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer
impactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores.
Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não
fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo
também sua liquidez.

Riscos de alteração da legislação aplicável ao FUNDO e/ou aos cotistas.
A legislação aplicável ao FUNDO, aos cotistas e aos investimentos efetuados pelo FUNDO,
incluindo, sem limitação, leis tributárias, leis cambiais e leis que regulamentem
investimentos estrangeiros em cotas de fundos de investimento no Brasil, está sujeita
a alterações. Ainda, poderão ocorrer interferências de autoridades governamentais e
órgãos reguladores nos mercados, bem como moratórias e alterações das políticas monetária e cambiais. Tais eventos poderão impactar de maneira adversa o valor das
cotas do FUNDO, bem como as condições para distribuição de rendimentos e para
resgate das cotas, inclusive as regras de fechamento de câmbio e de remessa de
recursos do e para o exterior. Ademais, a aplicação de leis existentes e a interpretação
de novas leis poderão impactar os resultados do FUNDO.

Risco de alterações tributárias e mudanças na legislação tributária.

Embora as regras tributárias relativas a fundos de investimento imobiliários estejam vigentes há anos, não existindo perspectivas de mudanças, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributária. Assim, o risco tributário
engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação
diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções
vigentes, sujeitando o FUNDO ou seus cotistas a novos recolhimentos não previstos
inicialmente.

Riscos jurídicos.

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico deste
FUNDO considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas
através de contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor.
Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no
mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em
situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em
razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual.

II. Riscos relacionados ao FUNDO
Inexistência de garantia de eliminação de riscos.


A realização de investimentos no FUNDO sujeita o investidor aos riscos aos quais o FUNDO e a sua carteira estão sujeitos, que poderão acarretar perdas do capital investido pelos cotistas no FUNDO. O FUNDO não conta com garantias do ADMINISTRADOR, do Coordenador Líder, de quaisquer terceiros, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos - FGC, para redução ou eliminação dos riscos aos quais está sujeito, e consequentemente, aos quais os cotistas também poderão estar sujeitos. Em condições adversas de mercado, referido sistema de gerenciamento de riscos poderá ter sua eficiência reduzida. As eventuais perdas patrimoniais do FUNDO não estão limitadas ao valor do capital subscrito, de forma que os cotistas podem ser futuramente chamados a aportar recursos adicionais no FUNDO além de seus compromissos.

Desempenho passado.

Ao analisar quaisquer informações fornecidas no Prospecto
Preliminar, Prospecto Definitivo e/ou em qualquer material de divulgação do FUNDO
que venha a ser disponibilizado acerca de resultados passados de quaisquer mercados,
do FUNDO, ou de quaisquer investimentos em que o ADMINISTRADOR e Coordenador
Líder tenham de qualquer forma participado, os potenciais cotistas devem considerar
que qualquer resultado obtido no passado não é indicativo de possíveis resultados
futuros, e não há qualquer garantia de que resultados similares serão alcançados pelo
FUNDO no futuro. Os investimentos estão sujeitos a diversos riscos, incluindo, sem
limitação, variação nas taxas de juros e índices de inflação e variação cambial.

Revisões e/ou atualizações de projeções.

O FUNDO, o ADMINISTRADOR e o Coordenador Líder não possuem qualquer obrigação de revisar e/ou atualizar quaisquer projeções constantes do Prospecto e/ou de qualquer material de divulgação do FUNDO e/ou da Oferta, incluindo, sem limitação, quaisquer revisões que reflitam alterações nas condições econômicas ou outras circunstâncias posteriores à data do Prospecto e/ou do referido material de divulgação, conforme o caso, mesmo que as premissas nas quais tais projeções se baseiem estejam incorretas.

Risco de Concentração da Carteira do FUNDO.

O FUNDO poderá concentrar até 100% de seus recursos em um único Ativo Alvo, o que poderá gerar uma concentração da carteira.

Risco relativo à rentabilidade do FUNDO.

O investimento nas cotas do FUNDO é uma aplicação em valores mobiliários, o que pressupõe que a rentabilidade do cotista dependerá da valorização e dos rendimentos a serem pagos pelos Ativos Alvo. No caso em questão, os rendimentos a serem distribuídos aos cotistas dependerão, principalmente, dos resultados obtidos pelo FUNDO.

Risco de disponibilidade de caixa.

Caso o FUNDO não tenha recursos disponíveis para honrar suas obrigações, o ADMINISTRADOR convocará os cotistas para que em Assembleia Geral estes deliberem pela aprovação da emissão de novas cotas com o objetivo de realizar aportes adicionais de recursos ao FUNDO. Os cotistas que não aportarem recursos serão diluídos.

Risco relativo à concentração e pulverização.

Conforme dispõe o Regulamento, não há restrição quanto ao limite de cotas que podem ser detidas por um único cotista. Assim, poderá ocorrer situação em que um único cotista venha a a deter parcela substancial das cotas da Primeira Emissão do FUNDO, passando tal cotista a deter uma posição expressivamente concentrada, fragilizando, assim, a posição dos eventuais cotistas minoritários. Nesta hipótese, há possibilidade de que deliberações sejam tomadas pelo cotista majoritário em função de seus interesses exclusivos em detrimento do FUNDO e/ou dos cotistas minoritários.

Risco de conflito de interesses.

O Regulamento prevê a possibilidade de contratação de empresas do mesmo grupo do ADMINISTRADOR para a prestação de serviços de custódia e escrituração das cotas do FUNDO. Além disso, a Política de Investimentos do FUNDO estabelece que poderão ser adquiridos pelo FUNDO, ativos cuja estruturação, distribuição, emissão e/ou administração, conforme aplicável, tenha sido realizada pelo ADMINISTRADOR ou por quaisquer dos cotistas, por outras empresas a estes ligadas ou por qualquer outro terceiro que possa vir a ter interesse na operação.

Risco de Desapropriação e de Sinistro.

Dado que o objetivo do FUNDO é o de investir em Ativos Alvo que correspondem a a direitos creditórios vinculados a empreendimentos imobiliários, eventuais desapropriações, parcial ou total, dos referidos imóveis a que estiver vinculados os respectivos Ativos Alvo poderá acarretar a interrupção, temporária ou definitiva, de eventuais pagamentos devidos ao FUNDO em decorrência de sua titularidade sobre Ativos Alvo. Em caso de desapropriação, o Poder Público deve pagar ao proprietário do imóvel desapropriado, uma indenização definida levando em conta os parâmetros do mercado. No entanto, não existe garantia que tal indenização seja equivalente ao valor dos direitos creditórios de que o Fundo venha a ser titular em decorrência da titularidade dos Ativos Alvo, nem mesmo que tal valor de indenização seja integralmente transferido ao Fundo. Adicionalmente, no caso de sinistro envolvendo a integridade física dos imóveis vinculados aos Ativos Alvo objeto de investimento pelo FUNDO, os recursos obtidos pela cobertura do seguro dependerão da capacidade de pagamento da companhia seguradora contratada, nos termos da apólice contratada, bem como as indenizações a serem pagas pelas seguradoras poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices.

Risco das Contingências Ambientais.

Dado que o objetivo do FUNDO é o de investir em Ativos Alvo que correspondem a a direitos creditórios vinculados a empreendimentos imobiliários, eventuais contingências ambientais sobre os referidos imóveis podem implicar em responsabilidades pecuniárias (indenizações e multas por prejuízos causados ao meio ambiente) para os titulares dos imóveis, e/ou para os originadores dos direitos creditórios e, eventualmente promover a interrupção do fluxo de pagamento dos Ativos Alvo, circunstâncias que podem afetar a rentabilidade do FUNDO.

Riscos relacionados ao investimento em cotas de FII.

Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, com número reduzido de interessados em realizar negócios de compra e venda de cotas, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Neste sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do FUNDO, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário. Como resultado, os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de cotas de fundos de investimento imobiliário terem dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário, mesmo sendo estas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado. Desse modo, o investidor que adquirir as cotas do FUNDO deverá estar consciente de que o investimento no FUNDO consiste em investimento de longo prazo.

Risco Proveniente do Uso de Derivativos.

A contratação pelo FUNDO de modalidades de operações de derivativos poderá acarretar variações no valor de seu patrimônio líquido superiores àquelas que ocorreriam se tais estratégias não fossem utilizadas. Tal situação poderá, ainda, implicar em perdas patrimoniais ao FUNDO e impactar negativamente o valor das Cotas.

III. Riscos relacionados ao mercado imobiliário

O FUNDO investirá em cotas de fundos de investimentos imobiliário que poderão ter em
seu patrimônio investido em imóveis, os quais estão sujeitos aos seguintes a seguir
elencado que se concretizados afetarão os rendimentos das cotas desse FUNDO.

Risco de desvalorização dos Imóveis.
Como os recursos do FUNDO poderão ser aplicados diretamente em imóveis ou em FIIs que investem em bens imóveis, um fator que deve ser preponderantemente levado em consideração, é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, das regiões onde estão localizados os Imóveis adquiridos para integrar patrimônio do FUNDO.
A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao
potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste
potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual
decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor do imóvel investido
pelo FUNDO.

IV. Riscos relativos às novas emissões

Como qualquer outro investimento de participação, para que não haja diluição da
participação no patrimônio do FUNDO é importante que os cotistas tenham condições
de acompanhar as novas subscrições de cotas que poderão ocorrer. A ausência do
cotista na subscrição de novas cotas pode, sem dúvida, ensejar a diluição. Muito
embora o Regulamento do FUNDO contemple a existência do direito de preferência na
subscrição das novas cotas, possibilitando assim que os cotistas tenham o mínimo de
proteção adequada a tais circunstâncias, os cotistas devem estar atentos às novas
emissões.
 

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